О признании ранее возникших прав
20.08.2014
Пункты 1 и 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) посвящены вопросам признания прав на недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц до 31 января 1998 г. – момента введения в действие Закона, а также их государственной регистрации по правилам, введенным Законом о регистрации. Суть положений комментируемых норм Закона и соответственно порядок их реализации сводятся к следующему. Во-первых, права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными. Учитывая содержание статьи 2 Закона о регистрации можно сделать вывод и о том, что подлежавшие регистрации сделки, являвшиеся основаниями возникновения таких прав, зарегистрированные по ранее действовавшему порядку, признаются юридически действительными. Кроме того, сама регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, осуществлявшаяся до вступления в силу Закона, также является юридически действительной (абзац второй пункта 1 статьи 6 Закона). Представляется, что мы, как регистрирующий орган не можем отказать в государственной регистрации прав гражданам. В этой ситуации заявитель в целях государственной регистрации ранее возникшего права должен представить помимо заявления и документы-основания, свидетельствующие о возникновении прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации). Также требуется представить и документы, удостоверенные органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости, необходимые для краткого описания объекта недвижимости в подразделе I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), и, конечно же – кадастровый паспорт объекта недвижимости. Дополнительно следует отметить, что в случаях, когда из представленных на регистрацию документов следует, что, несмотря на требования законодательства об обязательности государственной регистрации сделки и (или) права они не были зарегистрированы, то у нас, регистрирующего органа, есть основания для отказа в государственной регистрации права. Во-вторых, возникшие до введения в действие Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним, не прошедшие регистрацию, поскольку в соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу Закона, такая регистрация не требовалась, также признаются юридически действительными. В целях государственной регистрации ранее возникшего права заявитель должен представить документы, на основании которых приобретались права (статья 17 Закона о регистрации), а также документы, удостоверенные органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости, необходимые для краткого описания объекта недвижимости в подразделе I ЕГРП, и, прежде всего, – кадастровый паспорт объекта недвижимости. В этом случае, проведя правовую экспертизу правоустанавливающих документов, можно отказать в регистрации такого права при наличии оснований для отказа в регистрации, указанных в статье 20 Закона о регистрации. И в-третьих, государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона, осуществляется по желанию их обладателей, то есть при отсутствии такого желания правообладатель может не обращаться в Росреестр с целью их государственной регистрации. Исключением из этого правила являются случаи, когда после введения в действие Закона возникли ограничения (обременения) таких прав или иные сделки с объектами недвижимости, подлежащие обязательной государственной регистрации. В этом случае требуется государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона. Таким образом, государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона, независимо от желания правообладателя требуется в случаях, когда подлежат обязательной государственной регистрации возникшие после введения в действие Закона ограничения (обременения) таких прав, в том числе, когда подлежат обязательной государственной регистрации сделки, связанные с ограничением (обременением) этих прав. Так, если после введения в действие Закона лицо заключает, например, договор об ипотеке или договор доверительного управления (согласно статье 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит передача недвижимого имущества в доверительное управление), то права, возникшие до введения в действие Закона, требуют государственной регистрации. Однако в случае, когда лицо после введения в действие Закона заключает, например, договор купли-продажи (в зависимости от объекта недвижимости как требующий государственной регистрации, так и не требующий таковой) или договор дарения, то права, возникшие до введения в действие Закона, могут быть зарегистрированы по правилам, установленным Законом, т.е. по желанию их обладателей.
Дата изменения: 13.09.2018 15:24:12 |